Tipos de leilão de imóvel

Dois terrenos vizinhos podem ir a leilão no mesmo mês por caminhos completamente diferentes: um penhorado em uma execução trabalhista, outro retomado por um banco depois de um financiamento não pago. O preço pode parecer parecido. O que muda é a regra do lance mínimo, o título que transfere a propriedade, o caminho até a posse e o que pode desfazer a compra.

Por isso, entender os tipos de leilão de imóvel vem antes de tudo, e a primeira pergunta diante de qualquer oportunidade é: que leilão é este?

Leilão judicial

O imóvel foi penhorado em um processo judicial, na Justiça estadual, federal ou do trabalho, para pagar uma dívida. O procedimento está nos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil.

O imóvel é avaliado no processo, em regra por oficial de justiça. No primeiro leilão, só se aceita lance igual ou superior à avaliação. No segundo, o lance pode ser menor, desde que não seja preço vil: abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital ou, se não houver mínimo, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único).

A avaliação não é o valor de mercado. Pode estar defasada para menos, o que torna atraente até o primeiro leilão, ou para mais, o que esvazia o desconto aparente do segundo.

Pago o preço, o juiz expede a carta de arrematação, registrada diretamente no Registro de Imóveis, e a ordem de entrega do imóvel, cumprida no próprio processo.

Leilão extrajudicial

Acontece fora do Judiciário, quando uma dívida garantida por alienação fiduciária não é paga. Consolidada a propriedade em nome do credor, ele promove o leilão, com base na Lei nº 9.514/1997.

As alterações da Lei nº 14.711/2023 mudaram pontos relevantes. Fora dos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial, o credor pode aceitar, no segundo leilão, lance de pelo menos metade da avaliação, mesmo abaixo da dívida (art. 27, § 2º). E, depois da arrematação, as ações sobre o contrato ou sobre o procedimento de cobrança e leilão não impedem a reintegração do arrematante na posse e se resolvem em perdas e danos, salvo quando se discute a falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único).

A transferência se faz por título firmado com o credor, levado a registro. Se o imóvel estiver ocupado, a desocupação exige ação própria, com liminar prevista em lei.

Venda direta por leilão

Aqui não há dívida executada: o proprietário escolhe vender por leilão e contrata um leiloeiro. O edital define o preço mínimo, as condições de pagamento e as penalidades. É comum em carteiras de bancos, fundos e incorporadoras, e é onde mais aparece o lance condicionado, abaixo do mínimo, que o vendedor aceita ou não.

Formatos: eletrônico, presencial e híbrido

O formato diz como os lances são dados, não de onde vem o leilão. O leilão eletrônico é hoje a regra no judicial e o mais comum no extrajudicial: exige cadastro prévio no site do leiloeiro e recebe lances ao longo de um período, com prorrogação automática quando há lance nos minutos finais. O presencial acontece no local e na hora marcados, e o híbrido combina os dois.

Como os tipos de leilão de imóvel mudam a análise

Identificar qual das modalidades de leilão está em jogo é o primeiro filtro da análise, porque ela define onde estão os riscos:

• no judicial, nos autos: intimações, recursos pendentes e o prazo para impugnar a arrematação;
• no extrajudicial, no procedimento de consolidação, sobretudo nas notificações do devedor;
• na venda direta, no edital e no que o vendedor declara sobre o imóvel.

A comparação ponto a ponto entre judicial e extrajudicial está em Leilão judicial e extrajudicial: o que muda para o arrematante. O panorama completo, em Leilão de imóveis: o guia para quem investe e empreende.