Leilão de imóveis: o guia para quem investe e empreende

Uma incorporadora recebe, em um mês, dezenas de terrenos para estudo. Poucos chegam com o que ela precisa para decidir: o que se pode construir ali, quanto custa entrar e o que pode dar errado. No leilão, essa distância é maior, porque o imóvel chega com processo, ocupação e dívidas a esclarecer. Mas é também ali que aparecem terrenos, glebas e prédios que não chegariam ao mercado de outra forma.

Este guia reúne o que é preciso entender sobre leilão de imóveis antes de tratar um imóvel de leilão como insumo de um empreendimento: como cada modalidade funciona, o que define o lance mínimo, como se paga, quanto custa, o que pode desfazer a compra e como se chega à posse.

O que é leilão de imóveis

Leilão é uma venda pública. O bem é oferecido a todos os interessados, e quem der o maior lance, observado o mínimo do edital, o arremata. Pode ser forçado, quando o imóvel é vendido para pagar uma dívida, independentemente da vontade do dono, ou voluntário, quando o próprio proprietário escolhe vender por leilão.

O leilão é conduzido por leiloeiro público, inscrito na Junta Comercial do estado em que atua. As regras de cada venda estão no edital, publicado com antecedência: descrição do imóvel, avaliação, lance mínimo, datas, forma de pagamento, comissão e menção aos ônus conhecidos.

O Código de Processo Civil de 2015 deixou de distinguir "praça" (imóveis) e "leilão" (móveis) e passou a usar só leilão. A palavra "praça" continua comum no mercado.

As três modalidades de leilão de imóveis

Leilão judicial

Acontece quando o imóvel foi penhorado em um processo judicial, de natureza cível, trabalhista ou fiscal, para pagar uma dívida. O procedimento está nos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil.

Depois da penhora, o imóvel é avaliado, em regra por oficial de justiça. O credor pode então ficar com o bem pelo valor da avaliação (adjudicação), pedir a venda por iniciativa particular ou pedir o leilão. O leiloeiro é indicado pelo juiz, e o leilão se realiza, de preferência, em meio eletrônico.

Pago o preço, o juiz expede a carta de arrematação, que é registrada diretamente no Registro de Imóveis, sem escritura, e a ordem de entrega ou o mandado de imissão na posse (CPC, art. 901).

Leilão extrajudicial

Acontece fora do Judiciário, quando uma dívida garantida por alienação fiduciária não é paga. O devedor é intimado pelo Registro de Imóveis para pagar; se não paga, a propriedade se consolida em nome do credor, que deve levá-la a leilão nos 60 dias seguintes ao registro da consolidação (Lei nº 9.514/1997, art. 27).

A transferência ao arrematante se faz por título firmado com o credor, a escritura pública ou, conforme o caso, o instrumento particular com força de escritura, que depois vai a registro. Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante pede a reintegração na posse em ação própria. A lei prevê liminar, com prazo de 60 dias para desocupação (art. 30).

Venda direta por leilão

É a venda voluntária: o proprietário contrata um leiloeiro e define no edital o preço mínimo e as condições. É comum em carteiras de bancos, fundos e incorporadoras. Nela aparece com frequência o lance condicionado, abaixo do mínimo, que o vendedor aceita ou não.

O detalhamento de cada modalidade está em Tipos de leilão de imóvel, e a comparação ponto a ponto em Leilão judicial e extrajudicial: o que muda para o arrematante.

Presencial, eletrônico e híbrido

O leilão eletrônico é hoje a regra no judicial e predomina no extrajudicial. Exige cadastro prévio no site do leiloeiro, com envio de documentos e aprovação. Os lances são recebidos ao longo de dias ou semanas e o leilão termina na data e hora marcadas. Em geral, um lance nos últimos minutos prorroga o encerramento por mais alguns minutos, até que ninguém cubra o último lance.

No presencial, os lances são dados no local e na hora marcados. O híbrido combina os dois.

As três etapas de uma compra em leilão

1. Pré-leilão: encontrar a oportunidade e analisar o imóvel, o processo e os riscos. É onde se decide se vale a pena e até quanto pagar.
2. Leilão: habilitação, lances e arrematação.
3. Pós-leilão: pagamento, título, registro e posse.

Quase todo o resultado de quem compra um imóvel em leilão se define na primeira etapa.

Termos que aparecem em todo edital

Lance mínimo. O menor valor aceito em cada leilão. Depende da avaliação, da etapa (primeiro ou segundo leilão) e da modalidade.

Incremento mínimo. O acréscimo mínimo que cada novo lance precisa ter sobre o anterior.

Lote. Um ou mais bens oferecidos em conjunto. No judicial, quem se dispõe a arrematar vários bens em conjunto tem preferência, desde que cubra os demais lances e ofereça, pelos bens sem lance, pelo menos o valor da avaliação (CPC, art. 893).

Auto de arrematação. O documento que formaliza a arrematação no leilão judicial, assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. No extrajudicial, o equivalente é a ata do leilão.

Carta de arrematação. O título que transfere a propriedade no leilão judicial, registrado diretamente no Registro de Imóveis (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 26).

Imissão na posse. A ordem judicial que garante ao arrematante entrar no imóvel, inclusive com desocupação forçada.

Venda ad corpus. O imóvel é vendido como coisa certa, no estado em que se encontra. É a regra nos leilões, e por isso o que não se apurou antes dificilmente se reclama depois.

Primeiro e segundo leilão

No judicial, o primeiro leilão exige lance igual ou superior à avaliação. No segundo, o imóvel pode ser vendido por menos, desde que não por preço vil: abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital ou, se o juiz não fixou mínimo, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). Imóvel de incapaz tem regra própria: se não alcançar 80% da avaliação, o leilão é adiado (art. 896).

A avaliação judicial pode estar defasada em relação ao mercado, para mais ou para menos. Por isso, uma oportunidade pode estar no primeiro leilão, e um desconto aparente no segundo pode não existir.

No extrajudicial, o primeiro leilão exige lance igual ou superior ao valor do imóvel definido conforme o contrato e a lei (Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 1º). No segundo, a regra depende da operação:

• nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial (art. 26-A), só se aceita lance que cubra a dívida, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos e as contribuições condominiais. Sem esse lance, a dívida se extingue com quitação recíproca e o credor fica livre para dispor do imóvel;
• nas demais operações (art. 27, § 2º), vale a mesma regra, mas o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade da avaliação. Se o valor apurado não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo (art. 27, § 5º-A).

O preço vil do processo civil não se aplica ao extrajudicial, que tem esses parâmetros próprios.

Pagamento

A regra é o pagamento à vista, em prazo curto definido no edital, com a comissão do leiloeiro paga à parte.

No leilão judicial, o interessado pode apresentar proposta de parcelamento por escrito: pelo menos 25% à vista e o saldo em até 30 parcelas mensais, garantido por hipoteca do próprio imóvel (CPC, art. 895, § 1º). A proposta à vista prevalece sobre a parcelada (§ 7º). No extrajudicial, condições de parcelamento ou financiamento existem só quando o edital as prevê.

No judicial, quem arremata e não paga o preço no prazo perde a caução em favor do credor e fica impedido de participar do novo leilão (CPC, art. 897). No parcelamento, o atraso de qualquer prestação gera multa de 10% sobre a parcela em atraso somada às que vão vencer (art. 895, § 4º). No extrajudicial, as consequências são as previstas no edital.

Custos além do lance

• comissão do leiloeiro, em regra de 5%, conforme o edital;
• ITBI, com alíquota definida pela lei de cada município;
• emolumentos de registro e, no extrajudicial, do título de transmissão;
• débitos que o edital atribua ao arrematante;
• custos de desocupação, se o imóvel estiver ocupado;
• honorários da assessoria e, no judicial, do advogado que atua no processo.

O que pode desfazer uma arrematação

No judicial. Assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903). Ainda assim, pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, considerada ineficaz em certos casos ou resolvida se o preço não for pago (§ 1º). Essas questões devem ser levadas ao juiz em até 10 dias depois do aperfeiçoamento da arrematação (§ 2º). Passado o prazo, expedem-se a carta e a ordem de entrega (§ 3º), e a invalidação só pode ser buscada em ação autônoma (§ 4º).

O arrematante também pode desistir, em hipóteses estritas: se provar, em 10 dias, ônus real ou gravame não mencionado no edital; se o executado alegar alguma das situações do § 1º antes da expedição da carta; ou se for citado para responder à ação autônoma, desistindo no prazo da resposta (§ 5º). Alegar vício sem fundamento para provocar a desistência é ato atentatório à dignidade da justiça, sujeito a multa (§ 6º).

No extrajudicial. Depois da arrematação, as ações sobre cláusulas do contrato ou sobre o procedimento de cobrança e leilão não impedem a reintegração na posse e se resolvem em perdas e danos, exceto quando se discute a falta de notificação do devedor (Lei nº 9.514/1997, art. 30, parágrafo único). Por isso a análise das intimações vem antes do lance.

Justiça estadual, federal e do trabalho

A base é a mesma, o Código de Processo Civil, mas a prática muda. Na estadual estão a maior parte dos leilões de execuções entre particulares. Na federal predominam as execuções da União e de seus órgãos; a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional mantém a plataforma Comprei para a venda de bens penhorados em execuções fiscais, com regulamento próprio. Na do trabalho, o caminho entre penhora e leilão costuma ser mais curto, e o crédito trabalhista, de natureza alimentar, tem preferência sobre créditos de outras naturezas, o que pede atenção à disputa entre credores pelo produto da venda.

Antes de comprar imóvel em leilão: o roteiro

Em qualquer leilão de imóveis, a análise segue a mesma ordem:

1. A tese. O que o imóvel pode se tornar, segundo o zoneamento e os parâmetros urbanísticos, e se isso cabe no seu negócio.
2. O edital, por inteiro. Descrição, avaliação, mínimo, pagamento, comissão e o que fica a cargo do arrematante.
3. A matrícula atualizada. Titularidade, ônus, averbações e divergências com o edital.
4. O processo, ou o procedimento. Intimações, recursos pendentes, prazos e o risco de suspensão ou cancelamento do leilão.
5. A ocupação. Quem ocupa, a que título, e quanto custa e demora a saída.
6. Os débitos. O que acompanha o imóvel e o que o edital transfere ao arrematante.
7. A conta. Lance máximo com todos os custos e o prazo até a posse.

Quando a conta não fecha, a recomendação é não arrematar.

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