Riscos em leilão de imóveis e como tratá-los

O desconto de um imóvel em leilão só existe depois que os riscos são medidos. Antes disso, é um número no edital. Dos riscos em leilão de imóveis, os cinco abaixo são os que mais aparecem e os que mais mudam a conta.

Os cinco principais riscos em leilão de imóveis

Imóvel ocupado. Muitos imóveis vão a leilão com o antigo proprietário, um inquilino ou um terceiro dentro. No judicial, a desocupação é pedida no próprio processo. No extrajudicial, exige ação de reintegração na posse, com liminar prevista na Lei nº 9.514/1997 (art. 30). Em qualquer caso, o custo e o prazo da saída entram na conta antes do lance.

Débitos do imóvel. IPTU, condomínio e outras obrigações ligadas ao imóvel podem acabar com o arrematante, sobretudo quando o edital transfere esses débitos a ele. A regra muda conforme a modalidade, o tipo de débito e o que o edital diz.

Ônus na matrícula. Penhoras, indisponibilidades, usufrutos e disputas registradas podem atrasar ou travar o registro do título, mesmo depois da carta de arrematação ou da escritura. Cada ônus tem um processo de origem, e é nele que se descobre se ele cai com a venda.

Vícios do processo ou do procedimento. Intimação que não ocorreu, recurso pendente, preço abaixo do mínimo. No judicial, podem levar à invalidação da arrematação; no extrajudicial, a falta de notificação do devedor é a exceção que permite discutir a posse depois da venda.

Cláusulas do edital. Alguns editais impõem ao arrematante obrigações desproporcionais ou contrárias à lei. Passam despercebidas sem leitura técnica e, depois do lance, já foram aceitas.

O que verificar, em cada etapa

Antes do leilão

• a matrícula atualizada e cada ônus registrado, com o processo que o originou;
• os débitos do imóvel e o que o edital atribui ao arrematante;
• no judicial, o processo de origem: intimações, recursos e prazos;
• no extrajudicial, o procedimento de consolidação da propriedade, as notificações e eventuais ações de anulação;
• a situação jurídica do devedor e as ações que possam atingir o imóvel;
• a ocupação: quem ocupa, a que título, e quanto custa a saída.

No leilão

• a revisão final das condições do edital;
• o lance máximo, definido antes, com todos os custos, e a disciplina de respeitá-lo.

Depois do leilão

• o acompanhamento até a carta de arrematação ou a escritura, incluindo a resposta a eventuais impugnações;
• a imissão ou a reintegração na posse, quando o imóvel está ocupado;
• o registro do título e a solução de pendências que impeçam a transferência.

Quando a resposta é não

Nem todo risco é motivo para desistir. Riscos mensuráveis viram custo e prazo, e custo e prazo entram na conta. Quando a conta não fecha, a recomendação é não arrematar.

No Arremate, a curadoria semanal já filtra as oportunidades com risco de suspensão do leilão ou de cancelamento; a análise completa dos demais riscos é feita na due diligence de cada operação.

Leia também: Leilão judicial e extrajudicial: o que muda para o arrematante e Leilão de imóveis: o guia para quem investe e empreende.