Relatório de curadoria · caso real
Terreno de 76.770 m² no Vetor Norte, em Lagoa Santa.
Jardim Ipê, Lagoa Santa/MG. Análise urbanística, potencial de implantação e números de entrada, como o investidor a recebe.
- Imóvel
- Matrículas 12.624 (59.400 m²) e 12.625 (17.370 m²), Registro de Imóveis de Lagoa Santa
- Ativo
- Terreno consolidado de 76.770 m², em duas matrículas
- Local
- MG-010 (Linha Verde), cerca de 15 min do Aeroporto de Confins
- Zoneamento
- Zona consolidada adensada, com áreas de diretrizes especiais em todas as frentes
- Potencial
- Até 8 pavimentos mais pilotis e +1,0 no coeficiente de aproveitamento, por outorga onerosa
- Tese
- Masterplan em quatro frentes: grandes equipamentos, uso misto e condomínio residencial
- Entrada
- Lance mínimo de R$ 47,8 milhões em segundo leilão (avaliação de R$ 95,6 milhões)
- Custos
- ITBI e comissão do leiloeiro estimados em R$ 4,6 milhões sobre o lance mínimo; honorários conforme proposta
Valores do relatório de 21 de abril de 2026. Confirme as condições vigentes no edital. Este material descreve uma oportunidade e não promete resultado.
O terreno
Duas matrículas, uma quadra inteira.
São 76.770 m² em área consolidada, com infraestrutura completa, na Avenida Acadêmico Nilo Figueiredo (MG-010), no Jardim Ipê. O terreno tem três frentes viárias independentes, o que permite destinar cada parte a um produto diferente.
A localização
O vetor norte da região metropolitana.
A cerca de 15 minutos do Aeroporto de Confins e a pouco mais de 20 da Cidade Administrativa pela MG-010, Lagoa Santa reúne demanda de alta renda, indústria e logística. O terreno fica entre o distrito industrial, a área da Aeronáutica e o acesso aos condomínios Estância das Amendoeiras e Condados da Lagoa.
A região tem topografia suave, que reduz custo e prazo de obra, e conexão expressa pela Linha Verde.
A leitura urbanística
O potencial está nos parâmetros.
O terreno está em zona consolidada adensada do Plano Diretor (Lei Municipal nº 4.129/2018), que admite residencial multifamiliar e comercial de grande porte. Cada frente tem um microzoneamento próprio pela lei de uso e ocupação do solo (Lei nº 2.862/2008), e todas as vias têm áreas de diretrizes especiais sobrepostas (Lei nº 5.225/2023).
Com outorga onerosa, o coeficiente de aproveitamento máximo sobe 1,0 nas vias laterais e 0,5 na MG-010.
- MG-010 (frente leste)Zona comercial de escala regional e alta visibilidade. Vocação para atacadistas, hotéis executivos e open malls, com até 6 pavimentos mais pilotis e pé-direito de até 7 m no primeiro pavimento sem cômputo de área.
- Rua das Árvores (frente norte)Eixo de transição e serviços de bairro, ligado ao Mercadão de Lagoa Santa. Uso misto: comércio no térreo e residencial vertical, com até 8 pavimentos mais pilotis.
- Av. João Azeredo Coutinho (frente sul)Acesso aos condomínios de alta renda da região. A área de diretrizes especiais da via admite usos comerciais e de serviços de médio e grande porte.
- Miolo da quadraCondomínio residencial horizontal ou vertical de até 30.000 m², com acesso por lote de frente mínima de 20 m.
A tese
Um masterplan em quatro frentes.
O estudo propõe desmembrar o terreno e especializar cada parte: lotes de grandes equipamentos na MG-010, uso misto nas vias laterais, um condomínio residencial no miolo e a doação institucional de 5% (cerca de 3.840 m²) posicionada na frente de menor densidade, para liberar as áreas de maior potencial.
É um ativo para investidores institucionais, incorporadoras e grupos que buscam escala e diversificação entre residencial, comercial e serviços. Pela sobreposição de normas, a recomendação é participar só com due diligence prévia e completa.
- Grandes equipamentos
- Uso misto
- Residencial
- Reserva institucional
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